手把手教你 如何解决五大物业纠纷

时间:2017-01-20 10:39:54作者:

随着越来越 多人购买了属于自己的房产, “业主”的概念日益深入人心。相对的,人们对物业 服务企业的要求越来越高,由此产生的 物业纠纷也就越来越多。在实践中,业主与物业 的纠纷往往是双向的。物业起诉业主,主要是追讨物业费;而业主起诉物业,原因就多种多样了。下面小编列 举了五大常见的物业纠纷化解方式,希望对您的 工作能有一定的帮助。

物业费纠纷

物业费纠纷 主要包括两方面:一是物业费 包含的费用项目;另一个是物 业费收取不到。

物业费,一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项,但对于很多业主来说,很容易把这4项内容与额 外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。同时,由于物业管 理公司在收取了物业费用后,有的开发票、有的给收据,使得很多业 主对于自己缴纳的“物业费”究竟包含了 一些什么内容不甚清楚。因此,在某些小区 里其收缴率相当低,有的甚至低至20~30%,使得物业管 理难以为继,造成其他已 缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》第四十一条 只讲了合理公开收费问题,而基本物业 服务费由哪些构成没有罗列出来,造成应该付的不付,而不该付的 也付的怪现象。

同时,造成物业费 的欠费纠纷,除了物业管 理企业服务不到位、开发商遗留 问题为主要原因外,物业管理收 费标准不明确,不能体现质 价相符的原则是重要原因。而目前仍然 有部分业主对物业费的定价缺少相关知识,物业收费忽高忽低,造成业主与 物业管理企业矛盾重重,这种情况在 前期物业管理上尤为突出。

解决方法:在收费方面,物业公司应 该在给予业主的相关物业费用缴费收据上,将相关的收 费目录名称和费用全部罗列清楚,不能简单地以一个“物业费”的名称来取 代其中各类的费用名称。

物业服务合同纠纷

目前很多小 区的业主委员会与物业管理签订合同时,往往对于物 业合同的性质没有明确定义,有部分小区 中双方签订的是“服务合同”,而有部分小 区中双方签订的则是“委托合同”。

这主要是因 为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析,如果双方签 订的是物业委托合同性质的,那么就代表 着由业主委托物业管理企业对小区进行管理,业主与物业 管理企业是委托与被委托关系。

如果一旦小 区的管理出现了问题,比如遭到盗窃等,那么其后果 将与物业公司没有任何关系;同时由于委 托合同的委托人依法可任意终止合同,而不需要任何理由,也不利于小 区物业管理的稳定性。

解决方法:在签订物业 管理合同时,需要注意的 是合同的性质应该为服务合同,而不是委托合同。其最简单的 方法是先看物业合同的名称,如果是服务合同,一般这个合 同的名称是“物业管理服务合同”,而不是“物业管理委托合同”,同时,在合同的条款中,如果是委托合同,一般会表现为“甲方委托乙方”,而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。

公共配套设施纠纷

比如:某楼盘的地 下停车库被开发商卖给了个人,使得小区的 停车费用涨价,造成车库有 空位而业主却无法停车的现象,间接侵害了 业主的利益。

这类纠纷其 实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题,究竟是开发 商还是全体业主。在《物业管理条例》中,目前只对停 车位作了相关的明确规定,即“小区内的机 动车停车场(库),应当提供给 本小区内的业主和使用人使用。停车位不得 转让给小区外的单位和个人;停车位有空余的,可以临时出 租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共 用设施和共用部位的权属等问题作出规定

同时,目前物业部 分在共用设施、共用部位的 权属问题还涉及到维修和费用的承担问题。比如哪些部位、设施、设备属于全 体业主共同共有;哪些属于部 分业主共同共有;未分摊共用 建筑面积的地下停车库权属,应属全体业 主还是属于开发商,如果属于全体业主,权证应如何发放、保管、使用,收益应如何处理,维修基金如何筹集、如何分摊。而对于开发 商已出售的地下停车库应如何处理,对于开发商 建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定,部分业主或 个别业主是否能对此提起诉讼,部分业主或 个别业主对共用设施、共用部位的 收益如何处理能否提起诉讼等,目前尚没有明确规定。

解决方法:这一系列问 题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说,业主们还需 提高自身的维权意识,及时发现问 题进行解决。

与开发商关系纠纷

如今部分与 开发商互为“父子关系”的物业管理公司,很容易出现 对于房屋质量等问题不重视,以及开发商 和物业管理公司之间互相“踢皮球”的现象。尤其是在涉 及开发商利益时,物业管理企 业常对开发商予以袒护,造成业主与 物业管理企业矛盾加重,业主往往以 拒付物业费来抗拒,加之小区业主大会、业主委员会 迟迟无法成立,前期物业管 理时间很长,有的长达七八年,矛盾越积越深。

《物业管理条例》第二十四条 规定了房地产开发与物业管理相分离的原则,应通过招投 标的方式选出物业管理企业。但到目前为止,大多数小区 物业管理企业均是由开发商派生出来的,即便实行招投标,由于难以真 正建立公平竞争的招投标机制,开发商派生 出来的物业管理企业仍处于优势地位,往往是其中标,这种建设与管理的“父子关系”依然普遍存在。当物业出现 质量或销售时不切实际的承诺等涉及开发商的问题引发纠纷后,物业管理企 业常以其与开发商是两独立法人,无任何关系拒绝处理,而开发商往 往是项目公司,一个小区成 立一个项目公司,建设完成结 算完毕后就不存在了,售后服务、保修等矛盾无法解决。

解决方法:人住小区的 业主们在符合条件后,也就是说小 区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上,或者首套房 屋出售并且交付使用已经满2年的,一定要及时 召开业主大会成立业主大会,来维护自身权益。

社会角色不明纠纷

由于物业管 理尚未形成规范的市场机制,物业管理企 业不严格按物业服务合同履行、不按规章制 度办事等忽视业主的合法权益的事件时有发生,不少物业管 理企业将自己凌驾于业主之上,收费标准模糊不清,多收费,少服务,质价不符,任意调价;处理问题和 解决矛盾方法简单生硬,甚至打骂业 主也时有发生。

《物业管理条例》除规定物业 管理的服务义务,同时赋予了 其维护物业安全、物业合理使 用的一定社会管理责任,但法规并未 赋予物业管理企业任何的一点权力。表现在物业 管理企业对业主违反法律法规、业主公约和 业主临时公约仅有告知、制止、报告的权利,并没有处罚 权和措施权;从理论上分析,物业管理企 业并非物业所有人,它是受物业 所有人委托或合同约定管理小区物业和秩序,其对物业所 有人处分自己财产的管理权也是有限的,不具有权利源,其是否有诉 讼的请求权法律规定不明确,存在较大争议,造成业主违规搭建、装修、拆除承重墙 等危害其他业主的行为无力阻止。

解决方法:此类矛盾在 近期发生的数量较多,主要解决方 法需要物业公司对自身的意识进行调整,物业公司是 以服务为主而不是管理为主。


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