沉睡的物业 专项维修资金,醒醒!

时间:2017-01-20 10:34:27作者:

经过前期五 个月的公众意见征询等流程,广州市住建 委日前正式颁布《广州市物业 专项维修资金管理办法》。新规增加“物业专项维 修资金可用于投保物业共用部位、共用设施设 备的专项财产保险”的内容。广州市住建委表示,这意味着当 小区共用物业维修和更新时,只要在投保 范围内就可使用保险资金,可简化使用流程,实现“花小钱办大事”的效果。

“物业专项维修资金”,有这么一笔钱,而且数额不少,于公众而言 甚至依然算是“新知”,造成这一局 面的主要原因,可能就在于 专业维修资金的使用程序太过繁琐。据南都数据,2012年1月1日至2015年12月31日维修资金 归集总额升至174.52亿元,但目前只有900多个小区用了1.97亿元,使用率刚过1%。而据广州住 建委的说法,“使用率低在 全国也是普遍情况。”

钱在那里,就是没法用,这是此次广 州新规允许维修资金购买财产保险被称作“亮点”的主要原因。只要投保了,就可以简化使用流程,言外之意,业主用自己的钱,比从保险公 司获得理赔的程序还要繁琐许多。

《物权法》第76条规定,筹集和使用 建筑物及其附属设施的维修资金,应当经专有 部分占建筑物总面积2/3以上的业主 且占总人数2/3以上的业主同意,这就是所谓“双2/3”最严格条款的出处,2007年建设部和 财政部联合发布的《住宅专项维 修资金管理办法》延续这一规定,专项维修资金被要求“专款专用、禁止挪用”,划拨程序要求高,直接导致专 项资金沉睡在银行账户吃利息成为普遍现象。

此次广州新 规允许维修资金用于投保物业共用部位、共用设施设 备的专项财产保险,只是开了一 个小小的口子,但对维修资 金划转业主大会管理、选聘和解聘 专户管理银行以及“其他有关维 修资金的重大事项”,依然延续“双2/3”的高门槛。事实上,以列举的方 式放宽维修资金的使用途径,本身仍旧是 限制的思路,毕竟列举式 远不如给出概括式的程序约束有想象和尝试的空间。在此之外,才是申请、使用维修资 金程序繁琐导致的资金闲置问题,《物权法》赋予的业主 权益因为程序繁琐而长期虚置,有必要深究 这个繁琐程序背后的利益链条。

从维修资金代管单位(政府房管部门)划拨到业主大会,不仅是“双2/3”高门槛的制约,更进一步的 业主权益困境在于,激活维修资 金的前置条款——— 业主大会,其本身的成 立和运转依然是难题。有数据显示,作为经业主 大会选举产生的业主委员会,在全国范围 内成立率不到50%,运行较好的仅有15%,不少案例中 的业委会主要诉求,除了与物业公司对话,另一项便是 维修资金的使用。业主自治受阻,成为维修资 金闲置的重要原因之一。

叫醒沉睡的维修资金,除了地方性的“制度创新”,尤其需要从 全局出发做制度调整和程序简化。而业主自治 权利的法律保障,让业主大会 和业主委员会顺畅建立、无障碍运作,则显然不仅 是为了维修资金使用这么简单的一个目标了。


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